طاها پخش

تبلیغ پاپ آپ
تبلیغ درکار
اقتصادیتور ضدتورمی معاملات مسکن

تور ضدتورمی معاملات مسکن

تاثیر کاهش نرخ سود بر بازار معاملات مسکن

بازار مسکن تهران با دو پارادوکس مواجه شده؛ به طوری که از یکسو حجم معاملات خرید بدون رشد چشمگیر قیمت، نزدیک 40 درصد جهش کرده و از سوی دیگر ارزش کل معاملات 56 درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است.


بازار مسکن روزنامه دنیای اقتصاد: بازار مسکن تهران با دو پارادوکس مواجه شده؛ به طوری که از یکسو حجم معاملات خرید بدون رشد چشمگیر قیمت، نزدیک 40 درصد جهش کرده و از سوی دیگر ارزش کل معاملات 56 درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است.

بررسی ها در این باره از تشکیل تور ضد تورمی در بازار حکایت دارد و نشان می دهد پنج منطقه پایتخت دارای چهار قابلیت مصرفی، مقصد زیاد خریداران آپارتمان شده و زمینه تحریک قیمت را سلب کرده است. همچنین رشد 65 درصدی فروش واحدهای میان متراژ دلیل صعود ارزش معاملات است.

کالبدشکافی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی نیمه اول امسال، دو پارادوکس بین «تغییرات قیمت با حجم خریدها» و همچنین «میانگین قیمت آپارتمان با ارزش کل معاملات» نشان می دهد که با تشخیص علل این تناقض ها، تعیین دقیق موقعیت از بابت رکود یا رونق و همچنین کیفیت آن –تورمی یا غیرتورمی- به راحتی امکان پذیر خواهد شد. نقل از جدید گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن از آنچه بر معاملات املاک پایتخت طی ماه های سپری شده از سال 95 گذشته است، نشان می دهد: به رغم افزایش نزدیک به 20 درصدی حجم خرید و فروش آپارتمان در پنج ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، متوسط قیمت مسکن بدون اثرپذیری از گرمای محسوس معاملات، با رشد تک رقمی (8 درصد) کمتر از نرخ تورم مواجه شده است که این به عنوان پارادوکس اول بازار که پیش تر و در جریان اعلام میانگین قیمت مرداد، ظاهر شده بود، در حال حاضر مطرح است. از سوی دیگر، اگر چه قیمت مسکن در این فاصله با نوسان زیر 10 درصد روبه رو شده اما ارزش کل معاملات آپارتمان به عنوان پارادوکس دوم، 30 درصد رشد کرده است.

ابعاد این دو پارادوکس در ماه میانی تابستان تشدید نیز شده است به طوری که در مرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران با لحاظ جهش 40 درصدی حجم معاملات، حدود 11 درصد –هم مرز تورم عمومی- افزایش پیدا کرد و در مقابل، ارزش کل آپارتمان های فروخته شده در این ماه، با پرش 56 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 94 همراه شد. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره این دو پارادوکس، چهار دلیل را مشخص می کند و در عین حال نشان می دهد: معاملات مسکن همان طور که از ناحیه تسهیلات خرید و تحریک تقاضا در حال صعود است، در مسیر انتقال به فاز رونق در حال محافظت تورمی نیز قرار دارد. پارادوکس اول که در حال حاضر به صورت «جهش معاملات در عین ثبات قیمت واقعی مسکن» در بازار وجود دارد را می توان با تشریح نقش محافظان بازار ملک از متغیرهای تورم ساز، پاسخ داد.

«افزایش عرضه ناشی از میل فروشنده ها به بهره برداری از حضور تقاضا» و «عدم افزایش قیمت پیشنهادی تحت تاثیر همراهی فروشنده ها با توان مالی خریداران» دو محافظ معاملات مسکن در برابر تورم و تحریک قیمت، محسوب می شود که پیش تر در چند نقل از «دنیای اقتصاد»، نقش این دو به صورت کامل تشریح شده بود. اما محافظ سوم که در حال حاضر قوی تر از دو محافظ دیگر عمل می کند، در «نقاط گرمسیر معاملات مسکن» خلاصه می شود. به نقل از «دنیای اقتصاد» طبق اطلاعات گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن، ماه گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در 5 منطقه پایتخت که دارای چهار قابلیت مشترک و خاص هستند، بیش از 60 درصد صعود کرد و عملا دو برابر میزان رشد معاملات کل شهر تهران افزایش یافت. نقاط 4، 5، 8، 13 و 14 در حال حاضر مناطق گرمسیر بازار ملک پایتخت محسوب می شود که از قابلیت «مصرفی، پرنوساز، متراژ پایین و دارای قیمت متعادل» در مقایسه با سایر نقاط شهر برخوردار هستند.

این پنج منطقه از یکسو طی سال های اخیر محل بیشترین حجم ساخت و ساز بوده که محصول آن هم اکنون حجم عرضه نوساز در این نقاط را افزایش داده است. از سوی دیگر، فراوانی آپارتمان های زیر 100 متر مربع در نقاط گرمسیر، سازگاری آنها با توان خرید مصرفی را به نسبت، در وضعیتی بهتر از سایر نقاط قرار داده است، ضمن آنکه تناسب املاک این پنج منطقه با شرایط خانه اولی ها نیز بیشتر است. از طرفی، میانگین قیمت آپارتمان در این پنج منطقه، حول و حوش قیمت میانگین شهر است. مجموعه این چهار قابلیت علاوه بر اینکه دمای معاملات مسکن در نقاط پنج گانه را تا دو برابر دمای معاملات کل شهر افزایش داده، سهم این نقاط گرمسیری در فروش ماهانه آپارتمان در پایتخت را نیز به نزدیک 50 درصد - نصف- رسانده است.

این حالت سبب شده جهش در حجم خرید و فروش آپارتمان به جای آنکه به تحریک قیمت منجر شود، زمینه رونق غیرتورمی معاملات را فراهم کند. به عبارت دیگر، چون زیاد معاملات خرید مسکن طی ماه های اخیر در نقاط گرمسیر دارای خواص چهارگانه مصرفی متمرکز شده، شیب قیمت ها دستخوش نوسان شدید و فراتر از تورم عمومی نشده است. بیشترین رشد منطقه ای معاملات ملک در تهران، در منطقه 5 با جهش 75 درصدی در حجم معاملات اتفاق افتاده است. این منطقه در ماه مرداد با سهم 17 درصدی از کل معاملات، پرفروش ترین منطقه نیز بوده است. 4 منطقه دیگر به ترتیب بیشترین رشد در فروش، شامل نقاط 4، 8، 13 و 14 هستند که خرید و فروش آپارتمان در آنها طی ماه گذشته 56 تا 68 درصد نسبت به مرداد سال 94 افزایش پیدا کرده است.

میانگین قیمت آپارتمان در این نقاط مترمربعی 3میلیون و 300 هزار تا 4 میلیون و 800 هزار تومان است که نزدیک به قیمت میانگین -4 میلیون و 490 هزار تومان- قرار دارد. جهش 60 تا 70 درصدی حجم معاملات مسکن در نقاط گرمسیر باعث شده حجم فروش آپارتمان های با قیمت میانگین 4 تا 5 میلیون تومان نیز 70 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش یابد که به این ترتیب، اثر هدایت خودکار متقاضیان مسکن به پنج منطقه خاص، در تنظیم قیمت و عدم انحراف شدید قیمت ها از سطح متوسط شهر، قابل رویت و ردیابی است. نقل از «دنیای اقتصاد» درباره دلیل پارادوکس دوم –جهش 56 درصدی ارزش کل معاملات مسکن به رغم افزایش حدود 11 درصدی قیمت هر مترمربع آپارتمان- حاکی است: شیفت معاملات از آپارتمان های ریزمتراژ و کوچک متراژ به واحدهای میان متراژ و بالاتر، باعث شده ارزش معاملات ملک با شیب بیشتری نسبت به قیمت مسکن، رشد کند.

مرداد امسال حجم فروش آپارتمان های 80 تا 100 مترمربع رقمی معادل 65 درصد افزایش پیدا کرد که به این ترتیب میزان رشد فروش این واحدها حدود دو برابر میزان رشد کل معاملات شهر بوده است. این در حالی است که حجم فروش واحدهای ریزمتراژ نسبت به سال گذشته تغییری نداشته است. آپارتمان های 80 تا 100 مترمربع –واحدهای میان متراژ و بالاتر- یک سوم کل معاملات ماهانه آپارتمان در شهر تهران را تشکیل می دهد. سهم آپارتمان های بزرگ متراژ (بالای 150 مترمربع) به مراتب کمتر است. به این ترتیب، اگر چه طی ماه های اخیر قیمت مسکن –میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان- حدود 10 درصد افزایش پیدا کرده اما چون جنس خریدها تغییر کرده و متقاضیان به واسطه دریافت وام های موثر خرید مسکن، سراغ واحدهای بزرگ تر رفته اند، ارزش کل معاملات افزایش چشمگیر پیدا کرده است. با این حال چون نیمی از معاملات در پنج منطقه غیرتورمی انجام می شود، بازار از تورم قیمتی در امان مانده است.

طی ماه های گذشته از سال 95، پیشروی آپارتمان هایی با دو متغیر کلیدی –واحدهای 80 تا 100 مترمربعی با قیمت متری 4 تا 5 میلیون- در بازار معاملات ملک، سبب شده میزان فروش واحدهای مسکونی با ارزش 400 میلیون تومان، نسبت به سال گذشته 100 درصد رشد کند و دو برابر شود. در حال حاضر این نوع آپارتمان ها، پرفروش ترین واحد مسکونی در کل پایتخت به شمار می رود. براساس اطلاعات گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت مسکن در تهران در مرداد امسال به مترمربعی 4 میلیون و 490 هزار تومان رسید که یک درصد نسبت به تیرماه کاهش و حدود 11 درصد نسبت به مرداد 94 افزایش پیدا کرد. در حال حاضر قیمت واقعی مسکن حدود یک درصد نسبت به سال گذشته افزایش از خود نشان می دهد که تقریبا از ثبات نسبی حکایت دارد. مرداد امسال 16 هزار و 700 واحد مسکونی در پایتخت با ارزش کل 6 هزار و 800 میلیارد تومان فروش رفت به طوری که بازار به لحاظ حجم معاملات، 38 درصد و به لحاظ ارزش، 56 درصد جهش کرده است. طی پنج ماه اول امسال نیز 67 هزار واحد مسکونی در تهران با ارزش کل 27 هزار میلیارد تومان معامله شد.

رشد مسکن هنوز از تورم پایین تر است
برچسب ها:
facebook google telegram twitter whatsApp
تبلیغات