طاها پخش

تبلیغ پاپ آپ
تبلیغ درکار
مجازیراه نجات اجاره نشین ها

راه نجات اجاره نشین ها

راه نجات اجاره نشین ها

در حال حاضر یک سوم جمعیت ایران مستاجر است. در طول 10 سال گذشته، اجاره بها به طور متوسط سالی 20 درصد افزایش پیدا کرد ولی طی یک سال اخیر، رشد زیر پنج درصد داشت.

سرمایه گذاران, آپارتمان نوساز, رکود, نجات اجاره نشین

سرمایه گذاران, آپارتمان نوساز, رکود, اجاره نشین

به نقل از گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان، اختلال قدیمی در بازار اجاره مسکن که در برخی مواقع -هنگام رونق معاملات خرید- به شکل کمبود عرضه آپارتمان اجاره ای و در مواقعی دیگر از جمله حال حاضر به شکل «فشار رشد اجاره بهای ماهانه به رغم عدم تغییر مبلغ اجاره کل» بروز می کند، از چهار مولفه ریشه ای، نشات می گیرد که دلیل العلل همه آنها «غفلت همه دولت های گذشته تاکنون، در نظم بخشی به اجاره داری» بوده است. چالش اصلی این بازار، «خلأ تشکل های سرمایه گذاری در بازار اجاره مسکن» است.

این نوع تشکل ها در دنیا، برای تحریک سرمایه گذاران ساختمانی به ساخت و ساز آپارتمان های اجاره ای نقش موثری ایفا می کنند. به عنوان مثال، در فرانسه که سابقه طولانی و موثر در اجرای طرح مسکن اجتماعی به شکل عرضه انبوه واحدهای اجاره ای به گروه های کم درآمد و اقشار هدف دارد، اتحادیه ای تحت عنوان مسکن استیجاری وجود دارد که توانسته مشوق هایی همچون معافیت مالیاتی، تسهیلات به بهره کم و همچنین زمین با قیمت پایین تر را از دولت برای ارائه به سازنده های ساختمان های اجاری بلندمدت دریافت کند.

ریشه بعدی نابسامانی بازار اجاره، نبود سازمان رگولاتوری یا نهاد تنظیم کننده رابطه اقتصادی مالک و مستاجر است. در خیلی از کشورها از جمله فرانسه و آلمان، قوانین مشخص و الزام آوری برای نحوه تعیین و افزایش اجاره بها وجود دارد که البته بخش اعظم آن برای اقشار کم درآمد و میان درآمد جامعه -جامعه هدف نیازمند حمایت دولت در بخش مسکن- مورد اعمال و استفاده قرار می گیرد.

در کشور فرانسه، قراردادهای اجاره در مسکن اجتماعی دارای محدودیت زمانی نیست و تا زمانی که مستاجر اجاره را پرداخت می کند و مشکل قانونی نداشته باشد در واحد استیجاری ساکن است و صرفاً اگر درآمد مستاجر اضافه شود مبلغی به اجاره بها اضافه می شود. در آلمان، ورود مستاجر به یک خانه اجاره ای، شرایط سختی از بابت سختگیری مالک در انتخاب یکی از بین انواع متقاضیان دارد اما پس از امضای قرارداد اجاره، مستاجر برای سال های طولانی و بدون افزایش مبلغ اجاره، حق سکونت در خانه مورد نظر را دارد.

تجربه جهانی در این زمینه نشان می دهد، دولت ها برای گسترش بازار اجاره داری حرفه ای -عرضه در مقیاس انبوه- اقدام به ظرفیت سازی برای ورود سرمایه های بزرگ نهادهای عمومی و بخش خصوصی به حوزه ساخت مسکن استیجاری کرده اند تا این بازار را از ناکارآمدی های اجاره داری خُرد و پراکنده و غیرمتشکل نجات دهند.

مطالعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می دهد مهم ترین درس آموزی از تجربیات جهانی در زمینه تامین مسکن آن است که به علت قابلیت های بازار استیجار، بدون دخالت و حضور دولت و بخش عمومی، ساماندهی این بازار در راستای تامین حقوق کم درآمدها در یافتن سرپناه مناسب، مشکل و ناممکن است. برای این منظور باید از چهار مسیر اقدام کرد.

این مسیرها با «حمایت از شکل گیری نهادهای غیردولتی و تشکل های حرفه ای اجاره داری»، «راه اندازی سازمان رگولاتوری بازار اجاره»، «اصلاح نظام مالیات های بخش مسکن» و «هدایت تسهیلات بخش مسکن به بازار اجاره» ایجاد خواهد شد. در قالب مسیرهای عرضه انبوه آپارتمان اجاره ای، دولت باید بتواند بخشی از هزینه اجاره نشینی را در قالب یارانه اجاره بها همچون خیلی از کشورها، برای مستاجر تامین کند. متوسط هزینه اجاره در ایران 34 درصد است در حالی که متوسط جهانی آن 25 درصد برآورد می شود.

همچنین با اصلاح مالیات های بخش مسکن می توان ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه های ساخته شده را افزایش داد و با معافیت خانه های اجاره ای در پرداخت مالیات، مسیر عرضه در این بازار را تقویت کرد. اعمال سیاست های کنترل اجاره در مواقع خاص و منطقی کردن نسبت اجاره به درآمد از جمله برنامه های کوتاه مدت ساماندهی بازار اجاره می تواند باشد. برای تشویق به سرمایه گذاری در مسکن اجاره ای، سیاست های بازار زمین و اراضی دولتی باید در خدمت بازار اجاره داری حرفه ای قرار بگیرد.

همچنین تفاوت در نرخ سود تسهیلات ساخت ملکی و اجاره ای نیز مشوق اثرگذار دیگری است که معادلات قبلی سود و زیان اقتصادی بین دو بازار فروش و اجاره آپارتمان را برای سرمایه گذاران تغییر خواهد داد. بخش خصوصی تاکنون به علت تمایل عمیق به مالکیت مسکن در بخش تقاضا، تورم بالا و همچنین تطویل بازگشت سرمایه در بازار اجاره، تمایل آنچنانی به این بازار نشان نداده است.

در کشورهای با جمعیت مستاجر بیشتر از ایران، بازار اجاره تجهیزشده تر است و حضور دولت و نهادهای عمومی قوی تر. حتی در کشورهای دارای نظام اقتصاد آزاد، دولت برای تنظیم بازار اجاره، نقش مهمی دارد.

منشأ فشار اجاره نشینی


بازار اجاره مسکن تحت تاثیر «بی سازمانی مطلق» در حوزه اجاره داری، شرایطی به خود گرفته که در مقطع فعلی به رغم رکوردزنی کمترین افزایش سالانه اجاره بها بعد از 10 سال، اجاره نشین ها همچنان با «فشار» هزینه ای ناشی از «سوءرفتار موجر» روبه رو هستند.

طبق آخرین آمار مربوط به نسبت خانوارهای صاحب خانه و مستاجر که در سال های 1392 و 1393 به وسیله تیم بازنگری طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی سنجش و محاسبه شد، در حال حاضر یک سوم جمعیت ایران مستاجر است. بازاری با این حجم تقاضا، در حال حاضر فاقد تشکل یا سازمان رگولاتوری برای تنظیم روابط است.

بازار اجاره مسکن برای سازمان دهی اول «نوع تعامل مالک و مستاجر به لحاظ نحوه تعیین اجاره بها، نحوه دریافت آن به شکل رهن یا اجاره» و همچنین «میزان عرضه سالانه آپارتمان اجاره ای و متعادل سازی روند عرضه در دوره های رکود و رونق»، به تشکل یا تشکل هایی مرکب از سرمایه گذاران حرفه ای، نهادهای عمومی و نمایندگان منتخب دولت در سیاستگذاری برای این حوزه است.

تعداد خانوارهای مستاجر در طول نیم قرن گذشته با افت و خیز قابل ملاحظه ای روبه رو شد که کمترین آن در اواسط دهه 65 با ثبت 3 /18 درصد خانوار اجاره نشین در کشور رقم خورد. جمعیت اجاره نشین در اواسط دهه 70 به یک پنجم (20 درصد) کل خانوارهای شهری رسید اما از آن سال به بعد، تغییرات در حجم خانوارهای مستاجر، روند افزایشی پیدا کرد به طوری که در سال 1390 رقمی معادل 33 درصد و در سال 1391 تعداد 3 /33 درصد خانوارها، ساکن واحدهای اجاره ای بودند.


در طول این سال ها بازار اجاره مسکن با حجم قابل قبولی از تقاضای اجاره نشین به لحاظ «فراهم بودن انگیزه اولیه سرمایه گذاری در ساخت و سازهای اجاری» مواجه بوده است اما هیچ زمان، اقدامی چه از جانب دولت و چه از سمت فعالان ساختمانی -سمت عرضه- برای تشویق به راه اندازی بازار اجاره داری به معنای حرفه ای و نُرم جهانی، انجام نشده است.


در خیلی از کشورهای جهان، همان طور که حوزه های ساخت و ساز و معاملات ملکی، دارای تشکل های مستقل، تخصصی و جداگانه است و سیاست های اقتصادی، حقوقی و مالی این حوزه ها از سمت دولت و با تنظیم رابطه بین سیاستگذار و تشکل های مربوطه، تدوین و مبنای عمل سازنده ها و دلالان ملک قرار می گیرد، برای بازار اجاره داری نیز تشکل و سازمان مشخص وجود دارد که دو مسوولیت اصلی شامل «تنظیم رابطه مالی و اقتصادی بین مالک و مستاجر» و همچنین «نحوه عرضه مسکن اجاره ای» را بر عهده دارند.


در بازار مسکن ایران، اگر چه برای دو حوزه اول، ساز و کارها از ناحیه تشکل های ذی ربط و برنامه ریزی های دولت، طرح ریزی می شود اما برای بازار اجاره مسکن، هیچ نقشه راه مدون و از پیش تعیین شده ای برای سازمان دهی رفتار موجر و مستاجر وجود ندارد.


بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر بازار اجاره مسکن از هشت جهت تحت فشار قرار دارد که زیاد این تنگناها متوجه مستاجر و مابقی اگر چه در ظاهر، موجران را مشمول می شود اما این گروه بلافاصله برای کاستن از فشارها، نیروی وارد شده را دوباره به مستاجر منتقل می کند.


در حال حاضر، میانگین اجاره بهای آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، حدود 5 درصد رشد نشان می دهد که این میزان تغییر سالانه، دست کم از سال 1384 به بعد، بی سابقه بوده است.

در طول 10 سال گذشته، اجاره بها به طور متوسط سالی 20 درصد افزایش پیدا کرد ولی طی یک سال اخیر، رشد زیر پنج درصد داشت.


اما مزه این رکوردزنی، با نوع دیگری از رفتار موجران، در بازار اجاره نشین ها تلخ شده است.

مالکان آپارتمان های اجاره ای برای محافظت اقتصادی خود از ضربات «ثبات نسبی اجاره بها» و «کاهش نرخ سود سپرده بانکی»، وزن رهن کامل را کاهش داده اند و به دریافت اجاره ماهانه بیشتر در مقابل پول پیش کمتر، رو آورده اند.

این تغییر رویه برای غالب مستاجرانی که تا همین سال گذشته 60 تا 70 درصد مبلغ اجاره را به صورت رهن پرداخت می کردند، سبب بروز تورم «هزینه ماهانه» اجاره نشینی به رغم عدم افزایش اجاره بهای کل شد. به بیان دیگر، مستاجری که سال گذشته 500 هزار تومان اجاره ماهانه و 30 میلیون تومان پول پیش پرداخت کرده بود، امسال باید یک میلیون و 100 هزار تومان اجاره ماهانه و 10 میلیون رهن بپردازد که این تبدیل، به دو برابر شدن اجاره ماهانه منجر شده است.


در بازار اجاره مسکن، هیچ فرمول مشخصی برای محاسبه اجاره بها بر اساس شاخص هایی همچون قابلیت آپارتمان، درآمد مستاجر، میزان تقاضا برای یک واحد مسکونی مشخص و... وجود ندارد.


این در حالی است که بازار اجاره مسکن در کشورهای توسعه یافته با قدرت اقتصادی بالا، تحت کنترل سیاست های از پیش تعیین شده از طرف سازمان ها و تشکل های اجاره داری است که یکی از مهم ترین دستاوردهای این بازار حرفه ای و نظام مند، «اعمال شرط» برای افزایش سالانه اجاره بها یا تغییر نحوه دریافت اجاره ماهانه و پول پیش است. فشار دیگر، تسلط کامل موجران غیرحرفه ای یا همان مالکان تک واحد اجاره ای است.

برخلاف بازار ساخت آپارتمان های فروشی که انبوه ساز با احداث حجم انبوهی واحد مسکونی، برای فروش آن به خریداران، برنامه ریزی می کند، موجر حرفه ای به معنای عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره ای وجود ندارد.

آپارتمان های نوساز معمولاً زمانی روانه بازار اجاره می شود که امکان فروش آنها در دوره رکود معاملات خرید وجود ندارد یا اینکه، سطح قیمت مسکن به قدری پایین است که سازنده یا سرمایه گذار برای مدتی از فروش واحدها منصرف می شود و تصمیم به اجاره بخش کوچکی از واحدهای نوساز خود می گیرد. به این ترتیب، میانگین سن بنای آپارتمان در بازار اجاره به مراتب بالاتر از بازار فروش است.


آپارتمان های غیرنوساز بازار اجاره نیز عمدتاً متعلق به مالکان بیش از یک واحد مسکونی است که برای تامین مخارج هزینه های ماهانه شان، ملک دوم یا سوم خود را برای مدتی مشخص و در عین حال محدود اجاره می دهند.


بنابراین، آنچه باعث می شود مقصد عرضه بخشی از آپارتمان ها به «اجبار»، به اجاره ختم شود، نگاه شغلی یا سرمایه گذاری مالکان نیست بلکه جبر اقتصادی حاکم بر معیشت مالکان عمدتاً بازنشسته و تنگنای مالی سازنده ها در دوره رکود و کاهش قیمت است. این عدم اختیار اقتصادی در اجاره داری، عمر ماندگاری یک موجر در بازار را محدود و در نتیجه، دفعات جابه جایی مستاجر در بازار در سال های متمادی را عمده می کند. همین عامل به افزایش تقاضا و نابسامانی اجاره بها منجر می شود.


در بازار اجاره، باید به لحاظ منطق اقتصادی، بین ارزش اجاری واحد مسکونی و ارزش فروش آن واحد، رابطه مشخص و معناداری وجود داشته باشد. اما این، به عنوان فشار دیگر، در بازار اجاره ایران مخدوش است.


قیمت ملک در حقیقت رقمی است که از تنزیل جریان نقد اجاره بهای آن واحد مسکونی در طول زمان، محاسبه می شود. در ایران معمولاً یک پنجم تا یک ششم ارزش فروش ملک، به عنوان مبلغ رهن کامل واحد مسکونی تعیین می شود که موجران برای تبدیل آن به اجاره ماهانه، از فرمول سه درصد ماهانه (تبدیل یک میلیون رهن به 30 هزار تومان اجاره ماهانه) استفاده می کنند.


این نسبت که از سود 36 درصدی ناشی از تبدیل پول پیش به اجاره ماهانه برای موجران حکایت دارد، در طول چندین سال گذشته به رغم تغییرات شدید در متغیرهای اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن، دست نخورده باقی مانده و تعدیل نشده است.

دلیل این موضوع به همان مناسبات یک طرفه بین موجر و مستاجر مربوط است که باعث شده تحت تاثیر عرضه کم واحد اجاره ای در برابر تقاضا، منافع موجر مبنای تعیین قیمت در این بازار، قرار بگیرد بدون آنکه، سمت تقاضا در نبود سازمان های رگولاتوری، امکان چانه زنی را داشته باشد.

سرمایه گذاران بازار مسکن برای ورود به بازار اجاره به دو متغیر بیش از سایر متغیرها، توجه دارند. متغیر اول، هزینه های جانبی اجاره داری در مقایسه با فروش است. روند 25 سال گذشته نوسانات قیمت و اجاره بها نشان می دهد، میزان رشد قیمت مسکن به مراتب بیش از رشد اجاره بها و حتی تورم بوده است.


از سال 70 تاکنون، میانگین قیمت مسکن در تهران به طور متوسط سالی 21 درصد افزایش پیدا کرده است به عبارت دیگر اگر چه در برخی سال ها، نرخ رشد قیمت مسکن، زیر صفر بوده اما جهش های بالای 40 تا 50 درصد در سال های دیگر، باعث شده نرخ رشد سالانه متوسط 21 درصدی در بلندمدت برای آن ثبت شود. در این فاصله 25 ساله، متوسط نرخ تورم نیز حدود 20 درصد بوده است. اما طی سال های 1380 تا 1391، نرخ رشد سالانه اجاره بها حدود 10 واحد درصد کمتر از نرخ تورم بوده است.

عقب ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن و تورم عمومی، نخستین بازدارندگی برای سرمایه گذاری انبوه در بازار اجاره است. از طرف دیگر، عایدی نقدی بازار اجاره -درآمد حاصل از اجاره آپارتمان نسبت به ارزش آن آپارتمان به عنوان اصل دارایی- حداکثر پنج درصد است. این عایدی اندک در مقایسه با سود بانکی، دومین مانع ورود سرمایه گذاران به بازار اجاره است.

منبع: هفته نامه نجارت فردا

اجاره های کمر شکن برای اجاره نشین ها فیلم | شهروند خبرنگار
facebook google telegram twitter whatsApp
تبلیغات